Мошенничество с недвижимостью: 7 схем, о которых нужно знать

Недвижимость — это не только важнейший актив в жизни человека, но и лакомый кусок для мошенников. Сделки с квартирами, домами и землей сопряжены с высокими рисками, а последствия могут быть катастрофическими: потеря денег, жилья и судебные тяжбы на годы. Адвокатская контора «Кудаев и партнеры» регулярно сталкивается с делами, где клиенты стали жертвами аферистов. Наша цель — вооружить вас знаниями, чтобы защитить ваши интересы.

В этой статье мы разберем 7 самых распространенных и изощренных схем мошенничества с недвижимостью, которые актуальны в 2025 году.

Схема 1: Продажа чужой недвижимости по поддельным документам

Суть схемы: Мошенник, выдавая себя за собственника, продает квартиру, которая ему не принадлежит. Для этого используются поддельные паспорта или нотариально заверенные доверенности. Часто мишенью становятся квартиры одиноких пенсионеров, которые умерли или находятся в длительном отъезде, а также объекты, принадлежащие юридическим лицам.

Как это работает:

1. Злоумышленники подбирают «чистый» объект, где собственник давно не появлялся.
2. Изготавливают фальшивый паспорт на имя настоящего владельца или подделывают доверенность на совершение сделки.
3. Находят покупателя через агентство недвижимости или частные объявления.
4. Проводят сделку максимально быстро, до появления настоящего собственника.
5. Исчезают с деньгами.

Как защититься:

1. Тщательная проверка паспорта: Сверяйте фото, данные, признаки подделки. Паспорт должен быть без повреждений, с четкой печатью.
2. Запрос выписки из ЕГРН непосредственно перед сделкой: Это золотое правило! Заказывайте выписку самостоятельно через портал госуслуг или МФЦ за 1-2 дня до подписания договора. Убедитесь, что собственник тот же, обременений и арестов нет.
3. Личное присутствие собственника: Настаивайте на встрече с владельцем до сделки. Обращайте внимание на его поведение, знание деталей о квартире.

Схема 2: «Двойная продажа» с использованием эскроу-счетов

Суть схемы: Эта современная схема основана на манипуляциях с банковскими ячейками и эскроу-счетами, которые призваны защищать стороны. Мошенник, являясь реальным собственником, последовательно заключает договоры с несколькими покупателями.

Как это работает:

1. Собственник показывает квартиру 2-3 покупателям и с каждым договаривается о продаже.
2. Со всеми заключается предварительный договор с разными условиями по банковской ячейке или эскроу.
3. Первому покупателю предлагается завести деньги на ячейку с одним комплектом ключей или открыть эскроу-счет с сложными условиями возврата.
4. Параллельно с другим покупателем заключается основной договор и проводится быстрая сделка, после которой мошенник получает деньги и скрывается. Первый покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Как защититься:

1. Ускоренная регистрация: Настаивайте на подаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр в тот же день, когда деньги помещаются в ячейку или на эскроу.
2. Контроль за ячейкой: Используйте ячейку с двумя ключами, где доступ покупателя к деньгам блокируется до момента регистрации права.
3. Внимание к условиям эскроу: тщательно изучайте договор с банком-эскроу-агентом. Условия должны быть четкими: деньги переводятся продавцу только после предоставления в банк выписки из ЕГРН о вашей регистрации права.

Схема 3: Мошенничество с недвижимостью под залог

Суть схемы: Владелец, нуждающийся в деньгах, берет кредит под залог своей квартиры. Мошеннические микрофинансовые организации (МФО) или частные лица навязывают кабальные условия, при невыполнении которых квартира быстро и на «законных» основаниях переходит в собственность залогодержателя.

Как это работает:

1. Человек берет заем под залог единственного жилья под высокий процент.
2. В договор включаются скрытые комиссии, штрафы или условия, которые практически невозможно выполнить (например, досрочное погашение в течение 24 часов по первому требованию).
3. Как только у заемщика возникает просрочка, кредитор инициирует в суде процедуру взыскания на заложенное имущество. Часто такие договоры заключаются с пожилыми людьми, которые не до конца понимают юридические последствия.

Как защититься:

1. Юридическая экспертиза договора: Перед подписанием любого договора залога покажите его независимому юристу.
2. Отказ от кабальных условий: Не соглашайтесь на условия, где штрафы превышают разумные пределы, а процентная ставка заоблачная.
3. Помните о статусе жилья: Взыскание на единственное жилое помещение обратить крайне сложно, но не невозможно, если оно является предметом ипотеки. Мошенники используют психологическое давление.

Схема 4: «Развод» с арендой жилья

Суть схемы: Одна из самых массовых схем, жертвами которой становятся арендаторы. Мошенник сдает квартиру, не имея на то прав.

Как это работает:

1. Съем «квартиры-двойника»: Аферист снимает жилье на короткий срок, делает копии документов, а затем “пересдает” его нескольким «арендаторам» под предлогом долгосрочной аренды, собирая плату за несколько месяцев вперед и исчезая.
2. Съем у неосведомленного собственника: Мошенник сдает квартиру по поддельной доверенности, пока настоящий хозяин в отъезде.

Как защититься:

1. Требуйте оригиналы документов: Паспорт собственника и свежую выписку из ЕГРН.
2. Встречайтесь с собственником в квартире: Попросите показать вам квитанции об оплате коммунальных услуг.
3. Не вносите крупные предоплаты: Оплата аренды более чем за 1-2 месяца и большой депозит — тревожный знак.

Схема 5: Использование «технических» собственников и мнимых сделок

Суть схемы: Для сокрытия истинного бенефициара или для обхода закона мошенники используют подставных лиц — «технических» собственников. Часто это социально незащищенные люди (без определенного места жительства, с алкогольной зависимостью), которые за небольшое вознаграждение соглашаются оформить квартиру на себя.

Как это работает:

1. На имя «технического» собственника оформляется недвижимость.
2. Затем этот человек по доверенности или лично заключает сделку купли-продажи с добросовестным покупателем.
3. После получения денег «технический» собственник исчезает, а истинный мошенник остается в тени. В дальнейшем такая сделка может быть оспорена, так как «технический» собственник мог не отдавать себе отчета в своих действиях.

Как защититься:

1. Оцените адекватность контрагента: При личной встрече обратите внимание на поведение, возраст, социальный статус продавца. Вызывает ли он доверие?
2. Проверьте историю приобретения недвижимости: Откуда у этого человека появилась квартира? Если она была получена по договору дарения от малознакомого лица или в результате непонятной сделки мены — это повод насторожиться.

Схема 6: Мошенничество в долевом строительстве

Суть схемы: Несмотря на введение проектного финансирования и эскроу-счетов, риски для дольщиков сохраняются.

Как это работает:

1. Застройщик привлекает деньги дольщиков, но целенаправленно доводит компанию до банкротства, выводя активы на другие юридические лица.
2. Заключаются договоры долевого участия (ДДУ) на объекты, по которым не получены все разрешения, или на землях с обременениями.
3. Используются фальшивые акты ввода в эксплуатацию, чтобы заставить дольщиков подписать акты приема-передачи недостроенного жилья.

Как защититься:

1. Проверяйте застройщика: Изучите его репутацию, историю, другие построенные объекты. Убедитесь, что он состоит в реестре надежных застройщиков.
2. Проверяйте разрешительную документацию: Договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Убедитесь в наличии всех разрешений на строительство.
3. Внимательно читайте ДДУ: Все устные обещания должны быть отражены в договоре.

Схема 7: Псевдопомощь при ипотеке и рефинансировании

Суть схемы: Мошенники предлагают «услуги» по одобрению ипотеки с плохой кредитной историей или по рефинансированию существующих кредитов на сверхвыгодных условиях.

Как это работает:

1. Вам предлагают оформить квартиру в собственность, чтобы «улучшить кредитную историю» или «получить одобрение», после чего переоформить ее на подставное лицо.
2. Под предлогом «помощи» у вас забирают оригиналы документов и принуждают подписать договор залога или купли-продажи, объясняя это «формальностью».
3. В итоге вы остаетесь без жилья и с долгами.

Как защититься:

1. Никогда не передавайте право собственности третьим лицам.
2. Не верьте посредникам, которые гарантируют 100% одобрение.
3. Обращайтесь только в официальные банки или к проверенным брокерам с лицензией.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников?

Если вы подозреваете, что стали жертвой аферы, или сделка уже состоялась, но ее законность вызывает сомнения:

1. Немедленно обратитесь к адвокату, специализирующемуся на решении подобных вопросов. Специалисты адвокатской конторы «Кудаев и партнеры» проведут срочный правовой анализ вашей ситуации.
2. Подайте заявление в правоохранительные органы (полицию, Следственный комитет). Адвокат поможет составить заявление так, чтобы ему был дан ход.
3. Инициируйте гражданский иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности (возврат имущества).
4. Наложите арест на недвижимость через суд, чтобы предотвратить ее дальнейшую перепродажу.

Помните: лучшая защита от мошенничества — это бдительность и грамотная юридическая поддержка на всех этапах сделки. Адвокатская контора «Кудаев и партнеры» готова стать вашим надежным щитом в мире недвижимости.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для получения конкретной консультации по вашему вопросу обращайтесь к нашим специалистам.

• работа адвоката
• составление договора
• новости права
• проверка договора

Копировать ссылку Вернуться