Аренда недвижимости: Топ-10 критических ошибок

Договоры аренды недвижимости — зданий, сооружений, жилых помещений и земельных участков — остаются одними из самых востребованных в гражданском обороте. Ошибки при их заключении приводят к расторжению сделок, отказу в регистрации и судебным расходам. Ниже рассмотрим наиболее частые ошибки, которые встречаются в практике, и дадим рекомендации, как их предотвратить.

1. Неправильное определение объекта аренды

Предметом договора аренды могут быть индивидуально определённые вещи (ст. 607 ГК РФ). Для зданий и помещений критично указать кадастровый номер, этаж, номер комнаты/помещения. Для земельного участка — кадастровый номер, категория земли, разрешённое использование. Недостаточная индивидуализация позволяет признать договор незаключённым. Приложите выписку ЕГРН, поэтажный план или чертёж границ участка.

2. Игнорирование государственной регистрации

Договор аренды здания, сооружения или жилого помещения на срок более одного года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; для земли действует аналогичное правило — ст. 22 ЗК РФ). Если регистрация не проведена, договор считается незаключённым (п. 1 ст. 164 ГК РФ). На практике это влечёт серьёзные последствия:

Платежи признаются неосновательным обогащением. Суд может обязать Арендодателя вернуть средства, но без штрафов и пеней по договору.
Встречное требование арендодателя. Он вправе взыскать стоимость фактического пользования объектом как неосновательное обогащение . Размер рассчитывается по рыночной ставке аренды и взыскивается при доказанности выгоды арендатора (ст. 1102, 1105 ГК РФ; п. 3 Обзора практики ВС РФ от 24.05.2017 № 1).
Выселение арендатора. Арендодатель вправе требовать освобождения объекта как у незаконного пользователя.
Нельзя взыскать задолженность по аренде. Поскольку обязательства не возникли, суды отказывают во взыскании договорной платы.
Налоговые риски. Расходы по «незарегистрированной» аренде и вычет НДС налоговые органы исключают при проверках.
Штрафы по КоАП. Росреестр вправе наложить административный штраф за уклонение от регистрации сделки с недвижимостью (ст. 19.21 КоАП РФ).
Утрачиваются права на улучшения. Арендатор не может требовать компенсацию за неотделимые улучшения, так как договор официально не действует.

Поэтому регистрацию следует подавать как можно скорее после подписания договора: пакет включает заявление, оригиналы договора и акт передачи, квитанцию об оплате госпошлины.

3. Отсутствие условия о цене и порядке индексации

Размер арендной платы устанавливается договором (ст. 654 ГК РФ). Для земли органы власти часто утверждают базовые ставки; индексация привязана к индексам-дефляторам Минэкономразвития. Включайте формулу: «арендная плата подлежит ежегодной индексации на величину ИПЦ, но не более 10 %».

4. Нарушение правила о субаренде

Сдавать имущество в субаренду можно только с письменного согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Для земельных участков арендодатель‑госорган дополнительно проверяет соответствие субарендного использования целевому назначению (ст. 22 ЗК РФ). Отсутствие согласия влечёт право одностороннего расторжения и административные штрафы.

5. Обязанности по содержанию и ремонту

Для зданий и помещений действует распределение: (ст. 616 ГК РФ) относит текущий ремонт к обязанностям арендатора, капитальный — к арендодателю, если иное не согласовано. Для земель — капитального ремонта нет, но (ст. 42 ЗК РФ) обязывает арендатора сохранять плодородие почв и не допускать захламления. В договоре следует:

расписать виды работ (текущий/капитальный, рекультивация);
указать порядок согласования и компенсации затрат (ст. 623 ГК РФ).

6. Отсутствие актов приёма‑передачи

Риск случайной гибели переходит в момент передачи (ст. 459, 606 ГК РФ). Без акта невозможно установить дату перехода рисков, что критично при авариях и просадках грунта. Для земли акт фиксирует состояние растительного слоя; для зданий — техническое состояние конструкций и инженерии.

7. Ошибки в обеспечительных механизмах

Залог возникает по договору (ст. 334 ГК РФ). Арендные депозиты в размере 1‑3‑месячных платежей популярны, но суды могут признать удержание депозита без отдельного залогового соглашения незаконным. Оформите договор залога денег, откройте отдельный счёт.

8. Неверное указание срока договора

Если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок и может быть расторгнут любой стороной с уведомлением за месяц (ст. 610 ГК РФ). Для земельных участков типовой максимальный срок установлен публичным владельцем: до 49 лет. Формулировки «до окончания права собственности» создают неопределённость — используйте конкретную дату.

9. Неправильная процедура одностороннего отказа

Существует ограниченный перечень оснований одностороннего отказа от договора аренды (п. 2 ст. 619, ст. 620 ГК РФ):

систематическая неуплата арендной платы;
существенное ухудшение имущества;
неиспользование объекта более двух месяцев;
иные случаи, прямо указанные в законе.

В то же время ст. 450.1 ГК РФ допускает включать в договор дополнительные условия расторжения по определённым обстоятельствам, например:

просрочка платежей более 30 дней подряд;
нарушение целевого использования объекта аренды;
отказ арендатора подписать акт приёма‑передачи;
неисполнение обязанностей по текущему ремонту.

Такие условия должны быть сформулированы ясно и симметрично для обеих сторон; предоставление одной стороне безусловного права расторгнуть договор без оснований будет признано ничтожным.

10 Специфика аренды земельных участков

Использование земли должно соответствовать её разрешённому назначению (ст. 7 ЗК РФ). Нарушение влечёт штраф и возможное досрочное прекращение аренды. Распространённая ошибка — арендовать землю сельхозназначения и возвести на ней склад. В договоре важно указать целевое использование и ответственность за отклонение.

Заключение

Аренда недвижимости требует учёта статуса объекта: здание, жилое помещение, земельный участок. Корректная индивидуализация, регистрация долгосрочных договоров, продуманная индексация и соблюдение земельного законодательства помогают избежать судебных споров.

Обратитесь в Адвокатскую контору «Кудаев и Партнеры» — мы разработаем для вас договор аренды недвижимости и представим ваши интересы в государственных органах и судах.

Настоящая статья актуальна на дату публикации/обновления.

Опубликовано: 19.05.2025

Вернуться